부동산 투자를 위한 법인의 형태로써 LLC의 장점

지난 10 년 동안 유한 책임 회사 (LLC) 는 투자 부동산에 대한 소유권을 보유하는 가장 바람직한 형태의 사업체 중 하나가 되었습니다. LLC라는 법인 형태가 없었던 시기에는 유한 책임 보호를 추구하는 부동산 투자자는 회사를 사용하여 소유권을 획득하는 것으로 제한되어 있었습니다. LLC가 제공하는 부동산 투자자에 대한 개인 위험 노출로부터의 보호와 상대적으로 쉬운 관리 및 잠재적 세금 혜택은 LLC를 통한 투자 재산의 소유권을 대부분의 경우 매우 바람직한 옵션으로 선택하는 이유가 되고 있습니다.

 

1.     LLC 법인 과 부동산 책임보험

LLC를 통해 부동산 자산을 보유하면 많은 이점이 있지만 LLC는 모든 부동산 소유자에게 최고의 보유 수단이 아닐 수도 있습니다. 많은 부동산 투자가들에게 회사를 설립하고 유지하는 데 따르는 어려움이 있고 특히 합리적인 부동산 책임 보험이 있을 때는 특별히 LLC가 소송의 위협으로부터 보호된다고 할 수 없고 어느정도 보험으로 커버가 가능합니다. 

 

즉, 개인의 책임으로부터 보호하는 수단으로 부동산 책임 보험에만 의존하는 부동산 투자가들은 큰 위험을 감수합니다. 책임보험 정관에는 일반적으로 제한, 예외가 있습니다. 보험 계약상 보상을 초과하는 손실 가능성은 많고, 이런 예상할 수 없는 보험으로 보호받을 수 없는 손실이 발생할 경우 그 결과는 치명적일 수 있습니다.

 

현재의 미국 법률 및 시장 동향에 따르면 부동산 보유 LLC의 인기는 점점 더 많은 부동산 소유자가 LLC가 제공하는 혜택을 활용하려고 노력함에 따라 계속 증가 할 가능성이 높습니다.

 

무엇보다도 LLC는 개인이 무한대로 책임져야 하는 위험을 재산과 관련된 범위내의 소송으로 제한합니다. 예를 들어, 투자 부동산의 소유자가 큰 파티를 하기로 결정한 세입자에게 부동산을 임대하는 상황을 가정하면, 이 세입자의 손님 중 한 명이 발코니에서 넘어졌습니다. 오늘날의 법적인 환경에서, 부상당한 손님이 임대 주택의 “안전하지 않은 조건”을 근거로 부동산 소유자에게 상해에 대한 배상의 청구를 추구 할 가능성이 매우 높습니다. 종종 소유자는 이런 사건으로 인한 소송에서 피고로 지명 될 것입니다.

 

해당 임대 부동산이 부동산 투자자가 개인적으로 소유 한 경우, 소송에서 피고로 지명 될 것이며 자신의 개인 자산을 원고의 주장으로부터 방어 해야합니다. 반대로, 그 자산이 LLC에 의해 소유 된 경우, 회사의 보호에 의해 소유자의 개인 책임 위험이 없어 질 것이며, LLC가 소유 한 자산만소송의 대상이 됩니다.

 

2.     이중과세의 회피

LLC의 또다른 장점은 이중과세를 피한다는 것입니다. 1988년 미국국세청은 LLC는 일반 법인과 같은 책임에 대한 보호를 받으면서 파트너쉽으로 과세한다는 Revenue Ruling 88-76을 발표했습니다.

일반법인의 경우, 이중과세를 피하기 위해서는 일반 C Corp 설립 후, 국세청에 추가로 S-Election이라는 절차를 통해서 S Corp 인정받아야만 가능합니다.

 

하지만 S Corp은 부동산 투자 영역에서의 효용을 제한하는 많은 다른 제한 및 요구 사항의 적용을 받습니다.

1988년의 국세청의 결정은 부동산 투자가가 법적 보호막을 받으면서 LLC를 통해 부동산을 인수함으로써 이중 세금을 피할 수 있게 했기 때문에 진정한 시장의 큰 혁신이였습니다.

 

기본 세금 분류 규칙에 따라, IRS는 하나의 소유자가 있는 부동산 보유 회사를 단독 소유주, 즉 "무시 된 실체"로 분류합니다. 결과적으로 LLC의 수입 및 자본 이익은 소유자에게 직접 전달됩니다. LLC 책임 보호가 제공하는 보호 기능을 계속 받으면서 개인으로만 세금을 지불하면 됩니다.

 

별도의 LLC 세금 이 없기 때문에 소유주는 부동산에 의해 발생된 임대 수입과 처분 시 자산 가치에 대한 이중 세금을 피할 수 있습니다. 또한 일인 member LLC의 소유자는 현재 IRS 규칙에 따라 단독 소유자와 유사한 모기지이자를 공제 받을 수 있습니다.

 

소유주가 여러 명 member인 부동산 보유 회사는 " Multi Member" LLC라고 하며 일반적으로 파트너쉽-동업자사업과 같이 IRS에 의해 세금이 부과됩니다. 즉, LLC는 세금 신고서를 제출하지만 실제로 세금 자체를 납부하지는 않습니다.

 

또한 LLC는 LLC의 사업 소득 또는 손실을 일정 C, K 또는 Form 1065에 개별 소득세로 신고하는 구성원에게 이익과 손실을 전달함에 따라 이중과세 통과 과세 혜택을 누릴 수 있습니다. 즉, 단일 멤버 및 다중 멤버 LLC 모두 이익과 손실에 대한 이중과세회피, 제한된 책임 및 소유자에 대한 개인 보호 혜택을 제공합니다.

 

3.     기타 장점

1.     LLC는 관리 책임을 위임 할 때 회사 나 파트너십보다 훨씬 큰 유연성을 누립니다. 회사는 법적으로 임원과 이사가 있어야하지만, LLC는 소유자 또는 제 3 자 관리자가 멤버로서 쉽게 관리 할 수 ​​있습니다.

2.     일반법인의 경우, 주식 발행과 관련해서 허가 된 주식 수에 따라 수수료가 인상 된 많은 주에서 LLC는 회사보다 낮은 주 등록비와 유지비를 지불 할 수 있습니다.

3.     LLC의 소유자는 LLC의 운영 계약-OPERATING AGREEMENT에 따라 이익 분배에 있어 엄청난 유연성을 활용할 수 있습니다. 현금 분배는 S 법인과 같이 소유권에 따라 비례 할 필요가 없으며, 이는 소유자에게 가용 현금 흐름의 적절한 분배를 통해 선택된 구성원의“땀 자본”노력을 재정적으로 보상 할 수 있는 능력을 제공합니다.

4.     S 법인과 달리 미국 부동산에 대한 외국인 소유 및 투자는 LLC를 통해 가능합니다.

5.     LLC 소유자는 매년 회사의 상속 지분을 회사의 상속인에게 선제 적으로 제공함으로써 부동산 보유에 대한 소유권을 쉽게 이전 할 수 있습니다. 시간이 지남에 따라 새로운 행위를 공식적으로 수행하고 기록 할 필요없이 LLC가 소유한 부동산의 소유권을 사랑하는 사람에게 효과적으로 전달할 수 있습니다. 이를 통해 부동산 소유주는 많은 주에서 세금 및 수수료 이전 및 기록을 피할 수 있습니다.

 

미국법무사 김종라 010 4057 5156